A un paso de la regulación de alquileres

Por Andrés Cottini

De nuestra redacción

 

Según una vieja teoría de casi 250 años, el mercado tiene una fuerza inmaculada llamada “mano invisible” que con su propia inercia mágica lograría la regulación necesaria para que la población alcance el tan mentado bienestar. El ideólogo de esta teoría fue Adam Smith y desde aquel entonces, una gran cantidad de adherentes se amontonan y solicitan al Estado que no intervenga en los mercados ya que el propio funcionamiento generaría condiciones igualitarias. 

Sin embargo, la verdad es más dura que los cuentos de hadas y más parecida a la realidad: la desregulación genera y avala todo tipo de desigualdades. A esta máxima no escapa el mercado de alquileres que en el contexto de crisis económica que atraviesa el país, afecta a un porcentaje considerable de la población. Hace algunas semanas, la Ley de Alquileres obtuvo media sanción en Diputados y está a un paso de aprobarse en el Senado. Hacía más de 30 años que no se discutía ningún tipo de regulación y las condiciones para poder alquilar un inmueble se habían vuelto muy hostiles para quien no tiene casa propia. 

El largo listado de exigencias
En la ciudad del tajamar, para alquilar una casa o departamento se exige un extenso listado de requisitos: dos a tres recibos de sueldo, una garantía de propiedad, el cargo del 5% del contrato total con la inmobiliaria, el pago de expensas extraordinarias si las hay, el pago del impuesto municipal, el depósito en garantía al ingresar, aumentos cada 6 meses sin control y la necesidad de renovar cada dos años. Tal como explicó Maximiliano Vittar, presidente de Inquilinos Córdoba y uno de los promotores de la Ley de Alquileres: “Las condiciones terminan siendo como contratos de adhesión donde no podés poner ningún cuestionamiento porque hay mucha gente atrás esperando el mismo inmueble. Uno termina aceptando el precio y las cláusulas abusivas”. Esto, sumado a la problemática genuina de Alta Gracia como es la falta de oferta para alquilar, termina generando condiciones muy adversas para el inquilino. 

La oferta de alquileres
En los últimos años, Alta Gracia creció en forma exponencial tanto en densidad de población como en expansión demográfica. Aquella ciudad “con encanto de pueblo” se transformó en una pujante urbe con un potencial de crecimiento sin techo. Sin embargo, uno de los problemas que trae el crecimiento en estas latitudes es la dificultad para conseguir alquileres que alberguen a familias enteras: “Alta Gracia está bellísima y todo el mundo quiere venir. Tiene fácil acceso, está cerca de la ruta, tiene buena agua, vista y gente. El problema es que está faltando en el mercado propiedades para poner en alquiler y tenemos muchísima demanda. Hay un fuerte desequilibrio y no estamos saciando la necesidad de la gente”, explicó Nelsa Saieg de la inmobiliaria Raíces. El faltante que se da en la ciudad es de casas de dos dormitorios, patio y cochera. En vez de eso, lo que hubo en los últimos años fueron construcciones de departamentos. Según Nelsa Saieg, la situación se explica por una búsqueda de optimizar el espacio y la renta: “Hay gente que en un mismo lote hace dos o tres pequeños departamentos de un dormitorio porque le conviene eso a tener una sola familia”. 

Por otro lado, la gran escases de oferta genera que una vez que una familia consigue una casa, no la quiera soltar: “La gente termina renovando los contratos como tres o cuatro veces. Si queda chica la casa, se acomodan pero no la abandonan”, recalcó Vanina García, Secretaria General de la Subdelegación del Colegio de Corredores Públicos de Alta Gracia, y destacó: “Al mismo tiempo, estamos notando que hay mucha gente que se está yendo a Anisacate. Ahí hay más casas y los precios son más o menos los mismos”.

¿Y los precios? 
Esta falta de oferta supone también un desequilibrio en los precios. Según relata Maximiliano Vittar, “La situación de Alta Gracia es similar a lo que sucede en Carlos Paz donde la poca oferta hace que los alquileres tengan un precio muy superior a lo que hoy se puede pagar un inmueble proporcionalmente hablando”. Sin embargo, la opinión de la referente del CPI de Alta Gracia, Vanina García, es diferente: “Con respecto a los precios, tenemos un gran descontrol en la venta de inmuebles pero en lo que respecta a los alquileres, estamos en relación a otras ciudades más o menos parecidas”. 

La regulación del Estado
Según detalló Inquilinos Agrupados, son aproximadamente 8 millones de personas las que alquilan mensualmente en Argentina. Luego de casi 30 años sin debate, en 2016 comenzaron a discutir la regulación de los alquileres y, tras idas y vueltas, el 20 de noviembre del corriente año se dio media sanción en Diputados. “Esta aprobación fue un salto importante porque como actores del mercado inmobiliario, empezamos a fijar cuáles son las condiciones que queremos nosotros los inquilinos”, explicó Maximiliano Vittar. De esta forma, la ley pasó al Senado y se encuentra a un paso de ser aprobada. En recientes declaraciones a la prensa, el presidente del bloque del Frente para la Victoria, Agustín Rossi, confirmó que la iniciativa formará parte de los futuros tratamientos en la Cámara Alta.

Ley de Alquileres 
La iniciativa implica una modificación al Código Civil por lo que al aprobarse, automáticamente comenzará a regir en todo territorio Argentino. A continuación algunas citas del Proyecto de Ley:

Plazo de dos a tres años: “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años”.

Aumentos anuales y un índice entre la inflación y los aumentos salariales: “El precio del alquiler deberá fijarse como un valor único en pesos y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán acordarse ajustes anuales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES”.

Blanquear el contrato: “A los efectos de su oponibilidad, los contratos de locación de inmueble deben ser registrados por el locador ante el Registro de la Propiedad Inmueble, dentro de los 30 días corridos, contados a partir de la firma del contrato. Si el locador omitiere el registro, podrá hacerlo el locatario a partir del día siguiente del vencimiento del plazo”. 

Depósitos de un mes y devolución contemplando la inflación: “Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler (…) será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación”.

Las expensas extraordinarias no estarán a cargo del inquilino: “No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, vinculados al uso, entendiéndose por tales aquellos que se relacionan con los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.”

Obligación de anticiparse con tres meses para la renovación: “En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato”.

Plazo para realizar arreglos: “Ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos”.

Amplía el abanico de garantías: La garantía presentada al locador podrá ser “Título de propiedad inmueble; Aval bancario; Seguro de caución; Garantía de fianza o fiador solidario; o Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. El inquilino ofrece al propietario algunas de las garantías. Hoy es el locador quien hace la exigencia. “El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”.

Volviendo a la ciudad
Las recientes actualizaciones en el Plan de Ordenamiento Urbano Territorial suponen el puntapié para que la ciudad crezca en forma ordenada, con un delimitado sector residencial y nuevas zonas para edificar en altura. Esto supone también la posibilidad de multiplicar las viviendas disponibles para alquilar y avanzar en esa problemáticas. 

Por otro lado, si bien lo deseable sería que cada familia tuviese su hogar, la modificación del Código Civil en lo que respecta a la Ley de Alquileres, sería un paso importante para generar estabilidad y tranquilidad en cientos de familias de Alta Gracia que aún no han logran acceder a su casa propia.